Alquilar una vivienda a turistas en Eivissa (Ibiza) implica tres frentes: los permisos, el impuesto turístico balear y la tributación de los ingresos. Esta guía de Pedraseca, gestoría online para autónomos y propietarios de las Pitiusas, los ordena en el orden en que conviene resolverlos. Si lo explotas como negocio, mira también nuestros servicios para autónomos.
1. Los permisos, antes que los impuestos
Alquilar una vivienda a turistas en Ibiza exige cumplir requisitos administrativos antes de cobrar el primer euro. Los principales son:
- Autorización o habilitación turística. La regula la normativa turística de las Illes Balears y se tramita ante el Consell d’Eivissa. En los últimos años se ha endurecido, por ejemplo en edificios plurifamiliares y en el número de plazas, así que conviene confirmar qué se permite en tu inmueble.
- Número de registro único de alquiler. Desde 2025, las plataformas piden un número de registro estatal para publicar el anuncio.
- Registro de viajeros. Debes comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades en el plazo que marque la norma, que en general es de 24 horas desde el inicio del servicio.
2. El impuesto de estancias turísticas
En las Illes Balears, el huésped paga un impuesto por cada noche de estancia. Quien explota el alojamiento actúa como sustituto del contribuyente: lo cobra y lo ingresa. Eso significa que:
- No es ingreso tuyo ni forma parte de tu base del IRPF o del IVA, pero sí tu responsabilidad.
- Se declara e ingresa mediante autoliquidación ante la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), con la periodicidad que marque la norma.
- Debes guardar un registro de noches, huéspedes y exenciones, porque la ATIB puede pedirlo.
- Algunas plataformas gestionan el cobro en tu nombre. Comprueba en tu caso qué hace la plataforma y qué te queda a ti.
3. IRPF: capital inmobiliario o actividad económica
La opción por defecto es tributar por rendimientos del capital inmobiliario. En ese caso:
- Declaras los ingresos y deduces los gastos vinculados al alquiler: intereses, IBI, comunidad, seguros, suministros, reparaciones y la amortización del inmueble (un 3 % anual, en general).
- Si usas la vivienda parte del año, solo puedes deducir los gastos proporcionales a los días alquilados. Los días de uso propio generan una imputación de renta.
- La reducción del 60 % propia del alquiler de vivienda habitual de larga duración no se aplica al alquiler turístico.
Para considerar que alquilas como actividad económica se exigen requisitos concretos, como contar con un local y una persona contratada a jornada completa para gestionar el negocio. Si se cumplen, pasas a tributar como autónomo, con gastos más amplios y cotización en el RETA. Si tu actividad se concentra en verano, lee la guía de autónomo de temporada en Ibiza.
4. IVA: cuándo lo lleva el alquiler turístico
El arrendamiento de una vivienda está, en general, exento de IVA. La excepción llega cuando prestas servicios propios de la hostelería, como limpieza periódica, desayuno, recepción o atención al huésped. En ese caso, la operación puede quedar sujeta a IVA, habitualmente al tipo reducido del 10 %.
La frontera entre un simple alquiler y uno con servicios de hostelería es fina y se analiza caso por caso. Conviene definirla antes de la temporada, porque determina si debes repercutir IVA a los clientes y presentar el modelo 303.
5. Propietarios no residentes
Si vives fuera de España pero tienes una vivienda en Ibiza, tributas por las rentas que obtengas aquí mediante el modelo 210:
- Residentes en la UE o el EEE: tipo general del 19 % y posibilidad de deducir gastos.
- Resto de países: tipo general del 24 % sobre los ingresos íntegros, sin deducir gastos.
- Si la vivienda está a tu disposición y no la alquilas, debes declarar una renta imputada anual en función del valor catastral.
Los convenios para evitar la doble imposición pueden cambiar este esquema. Merece la pena revisarlo, sobre todo si tu país de residencia también grava estas rentas.
6. Resumen de obligaciones del propietario
| Obligación | Ante quién | Cuándo |
|---|---|---|
| Autorización turística | Consell d’Eivissa | Antes de alquilar |
| Número de registro de alquiler | Registro estatal | Antes de anunciar |
| Registro de viajeros | Autoridades competentes | En cada estancia |
| Impuesto de estancias turísticas | ATIB | Según la norma, periódica |
| IRPF (o modelo 210 si no resides) | AEAT | Campaña de Renta o trimestral |
| IVA (si hay servicios de hostelería) | AEAT | Trimestral |
7. Errores frecuentes
- Alquilar sin autorización o sin número de registro.
- Incluir el impuesto turístico en los ingresos o no declararlo.
- Deducir el 100 % de los gastos cuando se usa la vivienda parte del año.
- Aplicar la reducción del 60 % al alquiler turístico.
- Dar servicios de hostelería sin plantearse el IVA.